Ab 2027 gelten neue Regeln für Energieausweise. Erfahren Sie, wann sich eine Ausstellung noch 2026 lohnt und wie lange bestehende Ausweise gültig bleiben. Möglicherweise ist es sinnvoll, sich noch einen Energieausweis nach altem Recht ausstellen zu lassen.
Gebäudemodernisierungsgesetz · Energieausweis 2027
Energieausweis noch 2026 erstellen lassen?
Ab 2027 werden Energieausweise digitaler und umfangreicher. Für Eigentümer kann es deshalb wirtschaftlich sinnvoll sein, einen ohnehin benötigten Ausweis noch 2026 erstellen zu lassen. Bestehende Ausweise werden durch den Jahreswechsel jedoch nicht pauschal ungültig.
Die Antwort in Kürze
Wer keinen gültigen Energieausweis besitzt, wessen Ausweis bald abläuft oder wer 2027 verkaufen beziehungsweise neu vermieten möchte, sollte eine Ausstellung noch 2026 prüfen. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre. Eine vorsorgliche Neubestellung ist dagegen meist unnötig, wenn bereits ein noch lange gültiger Ausweis vorhanden ist oder kurzfristig eine umfassende energetische Veränderung des Gebäudes geplant wird.
Was sich beim Energieausweis ab 2027 ändert
Gebäude halten sich selten an politische Zeitpläne. Gesetze leider schon. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz – kurz GModG – setzt Deutschland wesentliche Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD um. Das Änderungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die neuen Vorschriften für Energieausweise treten überwiegend am 1. Januar 2027 in Kraft.
Der Energieausweis bleibt auch künftig ein Instrument, mit dem die energetische Qualität eines Gebäudes dargestellt und ein überschlägiger Vergleich ermöglicht werden soll. Seine Form, sein Datenumfang und einzelne Ausstellungsanlässe verändern sich jedoch. Vor allem wird aus einem bislang vielfach als Papierdokument behandelten Nachweis ein strukturiertes digitales Datendokument.
Das Änderungsgesetz wird im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.
Neue Ausweise können noch nach den gegenwärtig anwendbaren Vorgaben ausgestellt werden.
Neu ausgestellte Energieausweise müssen digital und maschinenlesbar sein; Papier gibt es auf Verlangen zusätzlich.
Bei neuen Gebäuden über 1.000 m² werden Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen relevant.
Die Offenlegung wird auf sämtliche neu zu errichtenden Gebäude ausgeweitet.
| Thema | Ausstellung noch 2026 | Neuausstellung ab 2027 |
|---|---|---|
| Format | Ausstellung nach den derzeit geltenden Mustern; Papier beziehungsweise PDF sind üblich. | Digitales, maschinenlesbares Format; eine Papierfassung ist auf Verlangen zusätzlich auszustellen. |
| Gebäudedaten | Bisheriger gesetzlicher Angabenkatalog. | Erweiterter Angabenkatalog, unter anderem zur Gesamtenergieeffizienz, zu technischen Systemen und Treibhausgasemissionen. |
| Nichtwohngebäude | Bedarfs- und Verbrauchsausweise können nach heutiger Rechtslage je nach Fall in Betracht kommen. | Neue Effizienzklassen; bei anlassbezogener Neuausstellung für Nichtwohngebäude ist grundsätzlich eine energetische Bilanzierung vorgesehen. |
| Verbrauchsdaten | Verbrauchsausweise stützen sich nach bisherigem Recht grundsätzlich auf zusammenhängende Abrechnungszeiträume von mindestens 36 Monaten. | Für ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Gebäude: nach Energieträgern differenzierte, mindestens monatliche Erfassung über 24 aufeinanderfolgende Monate. |
| Gültigkeitsdauer | Grundsätzlich zehn Jahre. | Grundsätzlich weiterhin zehn Jahre. |
Bleibt ein 2026 ausgestellter Energieausweis zehn Jahre gültig?
Grundsätzlich ja. § 79 Absatz 3 GModG bestimmt eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Die Neuregelung erklärt bestehende Energieausweise nicht allein deshalb für ungültig, weil am 1. Januar 2027 neue Anforderungen in Kraft treten. Auch die künftigen Vorschriften knüpfen bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing daran an, ob bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.
Die Übergangsregelungen berücksichtigen ausdrücklich Energieausweise, die vor Inkrafttreten der neuen Vorschriften ausgestellt wurden. Sie bestimmen unter anderem, welche Angaben aus diesen älteren Ausweisen weiterhin in Immobilienanzeigen zu verwenden sind. Das Gesetz baut somit keine unsichtbare Falltür zum Jahreswechsel ein.
Ein Ende 2026 ordnungsgemäß ausgestellter Energieausweis kann grundsätzlich bis Ende 2036 verwendet werden. Entscheidend bleiben das konkrete Ausstellungsdatum und zwischenzeitliche Veränderungen am Gebäude.
Warum trotzdem nur von „grundsätzlich bis zu zehn Jahren“ gesprochen werden sollte
Die Zehnjahresfrist ist keine Garantie gegen jede spätere Veränderung. Wird ein bestehendes Gebäude in einem Umfang geändert, bei dem für das gesamte Gebäude die gesetzlich beschriebenen energetischen Berechnungen durchgeführt werden, kann ein neuer Energieausweis erforderlich werden. Der bisherige Ausweis verliert dann vorzeitig seine Gültigkeit.
Auch ohne zwingenden Neuerstellungsanlass kann ein neuer Ausweis wirtschaftlich sinnvoll sein. Wer beispielsweise Dach, Fassade, Fenster und Heizungsanlage energetisch verbessert hat, möchte beim Verkauf möglicherweise nicht mit einer alten, ungünstigeren Darstellung am Markt auftreten. Ein gültiger Ausweis kann rechtlich noch verwendbar und wirtschaftlich dennoch überholt sein.
Für wen sich eine Ausstellung noch 2026 lohnen kann
Der Jahreswechsel ist ein Anlass zur Prüfung, aber kein Anlass zur blinden Bestellung. Wirtschaftlich sinnvoll ist eine vorgezogene Ausstellung vor allem dann, wenn ohnehin absehbarer Bedarf besteht. Wer dagegen bereits einen gültigen Ausweis besitzt, sollte zunächst dessen Ablaufdatum und den Gebäudezustand prüfen.
Kein gültiger Energieausweis, Ablauf noch 2026 oder Anfang 2027, geplanter Verkauf, anstehende Neuvermietung oder regelmäßig wechselnde Mietverhältnisse.
Ausweis läuft erst in einigen Jahren ab, Gebäudedaten sind unvollständig, eine energetische Maßnahme wird erwogen oder die künftige Nutzung ist noch offen.
Noch lange gültiger und sachlich passender Ausweis, kurzfristig geplante umfassende Sanierung oder aktuell weder gesetzlicher noch wirtschaftlicher Bedarf.
Eigentümer vor Verkauf
Bei einem geplanten Verkauf gehören die Energiekennwerte in die Vorbereitung. Ein fehlender oder abgelaufener Ausweis verzögert die Vermarktung, erschwert Pflichtangaben und wirkt gegenüber Kaufinteressenten wenig professionell.
Vermieter und Hausverwaltungen
Wer 2027 mit Neuvermietungen rechnet, sollte nicht erst beim Inserat feststellen, dass der Ausweis abgelaufen ist. Ab 2027 zählt zudem auch die Verlängerung bestimmter Miet-, Pacht- oder Leasingverhältnisse zu den geregelten Anlässen.
Bestandshalter
Bei mehreren Gebäuden empfiehlt sich eine Ablaufmatrix: Welcher Ausweis gehört zu welchem Gebäude, wann endet er, welche Ausweisart liegt vor und welche Veränderungen wurden seither vorgenommen?
Eigentümer von Nichtwohngebäuden
Hier verdienen die Änderungen besondere Aufmerksamkeit. Künftige Effizienzklassen und die grundsätzlich vorgesehene energetische Bilanzierung bei einer Neuausstellung können den Aufwand deutlich verändern.
Wohnungseigentümergemeinschaften
WEGs sollten Gültigkeit, Zuständigkeit, Kosten und absehbare Maßnahmen geordnet prüfen. Eine vorzeitige Bestellung allein wegen des Kalenderjahres ist kein Ersatz für eine nachvollziehbare wirtschaftliche Entscheidung.
Eigentümer mit lückenhaften Unterlagen
Wer Verbrauchsdaten, Baupläne und Anlagendaten erst zusammensuchen muss, sollte früh beginnen. Ein knapper Termin im Dezember heilt keine fehlende Datengrundlage.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis auszustellen ist, hängt von Gebäudeart, Baualter, Nutzung und rechtlichen Voraussetzungen ab. Der Verbrauchsausweis wertet erfasste Energieverbräuche aus. Sein Ergebnis wird daher auch durch Nutzerverhalten, Leerstand und Witterung beeinflusst. Der Bedarfsausweis beruht auf einer energetischen Bilanzierung der Gebäudehülle und Anlagentechnik. Er ist regelmäßig aufwendiger, beschreibt aber stärker die energetischen Eigenschaften des Gebäudes selbst.
| Kriterium | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Tatsächlich erfasster, witterungsbereinigter Energieverbrauch. | Technische Berechnung von Gebäudehülle und Anlagentechnik. |
| Einfluss der Nutzung | Relativ hoch; Heizverhalten und Leerstand müssen eingeordnet werden. | Geringer; im Mittelpunkt stehen die baulichen und technischen Eigenschaften. |
| Aufwand | Häufig geringer, wenn vollständige und geeignete Verbrauchsdaten vorliegen. | Regelmäßig höher, weil das Gebäude energetisch bilanziert wird. |
| Zulässigkeit | Nicht in jedem Fall frei wählbar; ab 2027 im neuen System auf ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Gebäude zugeschnitten. | In gesetzlich bestimmten Fällen erforderlich; bei Nichtwohngebäuden ab 2027 besonders bedeutsam. |
Nach der noch 2026 geltenden Regelung benötigen insbesondere bestimmte Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 einen Bedarfsausweis, sofern sie nicht bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das Wärmeschutzniveau von 1977 erreicht haben. Eine preisgünstige Onlinebestellung ersetzt die Prüfung dieser Voraussetzungen nicht.
Wer einen falschen Ausweistyp bestellt, spart nicht. Er bezahlt lediglich früher für ein Dokument, das im entscheidenden Moment möglicherweise nicht genügt. Die erste Frage lautet deshalb nicht „Wie schnell?“, sondern „Welche Ausweisart ist für dieses Gebäude zulässig und sinnvoll?“
Werden Energieausweise ab 2027 teurer?
Eine allgemeingültige Preisliste enthält das GModG nicht. Honorare hängen weiterhin von Gebäudeart, Größe, Komplexität, Ausweisart, Datenlage, Ortsaufnahme und Anbieter ab. Es wäre deshalb unseriös zu behaupten, jeder Energieausweis werde ab dem 1. Januar 2027 automatisch um einen bestimmten Prozentsatz teurer.
Belastbar ist jedoch die Aussage, dass zusätzliche Datenanforderungen und neue Ausstellungsanlässe Mehraufwand verursachen können. In der Gesetzesbegründung wird für Energieausweise ein zusätzlicher jährlicher Erfüllungsaufwand von rund 20,4 Millionen Euro geschätzt. Diese Zahl beschreibt den Gesamtaufwand der Wirtschaft und nicht den Aufpreis eines einzelnen Ausweises. Sie zeigt aber, dass der Gesetzgeber die Umstellung selbst nicht als aufwandsneutral betrachtet.
Der eigentliche Kostenvorteil liegt häufig in der Organisation
Teuer wird ein Energieausweis nicht nur durch das Honorar des Ausstellers. Kosten entstehen auch, wenn Unterlagen fehlen, eine Vermarktung warten muss, Daten mehrfach beschafft werden, ein falscher Ausweistyp beauftragt wurde oder widersprüchliche Angaben später korrigiert werden müssen. Professionelle Vorbereitung verhindert solche Reibungsverluste.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten und Gewerbeimmobilien ist es vernünftig, den Vorgang nicht auf die letzten Dezembertage zu verschieben. Wer am 30. Dezember lediglich eine Bestellung absendet, besitzt noch keinen am 30. Dezember ordnungsgemäß ausgestellten Energieausweis.
Energieausweis, Gebäudedokumentation und Gebäudepass sind nicht dasselbe
Mit der Digitalisierung steigt der Wert geordneter Gebäudedaten. Baupläne, Flächen, Bauteile, Heizungsdaten, Energieverbräuche, Modernisierungen, Wartungen, Rechnungen und Nachweise sollten dauerhaft strukturiert aufbewahrt werden. Das erleichtert spätere Energieausweise, Förderanträge, Sanierungsentscheidungen, Finanzierungen und Verkäufe.
Eine solche Dokumentation ist trotzdem nicht automatisch ein gesetzlich vorgeschriebener „digitaler Gebäudepass“. Am Markt angebotene Gebäudepässe können nützlich sein, sind aber zunächst Produkte des jeweiligen Anbieters. Sie dürfen nicht ohne Prüfung mit einem gesetzlichen Energieausweis oder dem in der EPBD vorgesehenen Gebäuderenovierungspass gleichgesetzt werden.
Die traditionelle Tugend vollständiger Objektakten wird durch Digitalisierung also keineswegs überholt. Sie erhält nur eine zeitgemäße Form. Ein unstrukturierter Cloud-Ordner mit 327 Dateien namens „Scan_final_neu_2.pdf“ ist noch keine digitale Gebäudedokumentation.
- Vorhandener Energieausweis und Registriernummer
- Baupläne, Grundrisse und Flächenangaben
- Baujahr und dokumentierte Modernisierungen
- Heizungsart, Baujahr und Energieträger
- Vollständige Verbrauchs- und Abrechnungsdaten
- Angaben zu Leerständen und Nutzungsänderungen
- Fenster-, Dach- und Fassadendaten
- Nachweise über energetische Maßnahmen
So gehen Eigentümer jetzt sinnvoll vor
Verwaltung.Ruhr empfiehlt kein hektisches Wettrennen gegen den Kalender, sondern einen kurzen, geordneten Prüfprozess. Dadurch lässt sich feststellen, ob tatsächlich Handlungsbedarf besteht und ob eine Ausstellung noch 2026 realistisch abgeschlossen werden kann.
Ausstellungs- und Ablaufdatum, Gebäudeanschrift, Ausweisart und zwischenzeitliche Änderungen kontrollieren.
Stehen Verkauf, Neuvermietung, Vertragsverlängerung, Sanierung oder eine andere Nutzung bevor?
Verbrauchsdaten, Flächen, Pläne, Anlagendaten, Modernisierungen und geeignete Gebäudeaufnahmen zusammentragen.
Zulässige Ausweisart bestimmen und die Ausstellung durch eine nach § 88 GModG berechtigte Person veranlassen.
Wie Verwaltung.Ruhr unterstützt
Verwaltung.Ruhr unterstützt Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Bestandshalter im Ruhrgebiet bei der Prüfung vorhandener Unterlagen, der Zusammenstellung erforderlicher Gebäudedaten und der kurzfristigen Koordination eines Energieausweises. Die eigentliche Ausstellung erfolgt durch eine hierzu gesetzlich berechtigte Fachperson.
Unser Ziel ist nicht, möglichst viele Ausweise zu verkaufen. Unser Ziel ist, den richtigen Ausweis zum richtigen Zeitpunkt auf einer belastbaren Datengrundlage bereitzustellen. Liegt bereits ein geeigneter und lange gültiger Ausweis vor, ist auch das ein gutes Prüfergebnis.
Häufige Fragen zum Energieausweis 2027
Werden bestehende Energieausweise am 1. Januar 2027 ungültig?
Nein. Ein ordnungsgemäß ausgestellter und noch gültiger Energieausweis wird nicht allein durch den Jahreswechsel ungültig. Die grundsätzliche Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre.
Gilt ein noch 2026 ausgestellter Energieausweis garantiert bis 2036?
Er gilt grundsätzlich zehn Jahre ab seinem konkreten Ausstellungsdatum. Er kann jedoch vorher seine Gültigkeit verlieren, wenn am Gebäude bestimmte Änderungen vorgenommen werden und nach § 80 Absatz 2 GModG ein neuer Energieausweis erforderlich wird.
Muss jeder Eigentümer noch 2026 einen neuen Energieausweis bestellen?
Nein. Wer bereits einen noch lange gültigen und sachlich passenden Energieausweis besitzt, benötigt regelmäßig keine vorsorgliche Neuerstellung. Eine Prüfung empfiehlt sich vor allem bei fehlenden oder bald ablaufenden Ausweisen sowie vor Verkauf oder Vermietung.
Kann ein Energieausweis vor Ablauf freiwillig erneuert werden?
Grundsätzlich kann eine Neuausstellung veranlasst werden. Wirtschaftlich sinnvoll ist sie insbesondere, wenn der bisherige Ausweis bald abläuft, nicht mehr zur Gebäudesituation passt oder eine Vermarktung vorbereitet wird. Eine bloße Doppelung ohne konkreten Nutzen ist dagegen meist entbehrlich.
Wird der Energieausweis ab 2027 nur noch elektronisch erteilt?
Neu ausgestellte Energieausweise müssen digital in einem maschinenlesbaren Format erstellt werden. Auf Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers ist zusätzlich eine Papierfassung auszustellen.
Werden Energieausweise ab 2027 teurer?
Ein fester Preisaufschlag ist gesetzlich nicht vorgegeben. Zusätzliche Daten und Bearbeitungsschritte können den Aufwand erhöhen. Die Gesetzesbegründung geht für Energieausweise insgesamt von zusätzlichem jährlichem Erfüllungsaufwand aus; der Preis des einzelnen Ausweises bleibt jedoch vom Objekt und Anbieter abhängig.
Was ändert sich bei Nichtwohngebäuden?
Für Nichtwohngebäude werden unter anderem Energieeffizienzklassen eingeführt. Bei bestimmten anlassbezogenen Neuausstellungen ist künftig grundsätzlich ein Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung vorgesehen. Bestehende gültige Ausweise werden dadurch nicht pauschal unwirksam.
Benötigt jedes Gebäude ständig einen Energieausweis?
Nein. Bei vielen Bestandsgebäuden entsteht die Pflicht anlassbezogen, insbesondere bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing. Für Neubauten, bestimmte Änderungen und bestimmte öffentlich genutzte Gebäude gelten besondere Regelungen.
Ist ein digitaler Gebäudepass dasselbe wie ein Energieausweis?
Nein. Der Energieausweis ist gesetzlich geregelt. Ein am Markt angebotener digitaler Gebäudepass kann der strukturierten Dokumentation dienen, ist aber nicht automatisch der gesetzliche Energieausweis oder der europarechtlich vorgesehene Gebäuderenovierungspass.
Kann Verwaltung.Ruhr den Energieausweis selbst ausstellen?
Die Ausstellung muss durch eine nach § 88 GModG berechtigte Person erfolgen. Verwaltung.Ruhr prüft die Ausgangslage, unterstützt bei der Datenzusammenstellung und koordiniert bei Bedarf die Ausstellung durch eine entsprechend qualifizierte Fachperson.
Amtliche Quellen und Vertiefung
- Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226: Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes und weiterer Vorschriften im Wärmebereich.
- § 79 GModG: Grundsätze und Gültigkeitsdauer des Energieausweises.
- § 80 GModG: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen.
- § 82 GModG: Energieverbrauchsausweis beziehungsweise Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs.
- § 85 GModG: Angaben im Energieausweis.
- § 86 GModG: Energieeffizienzklassen.
- § 112 GModG: Übergangsvorschriften für Energieausweise.
- Bundestagsdrucksache 21/6278: Gesetzentwurf und Begründung einschließlich der Abschätzung des Erfüllungsaufwands.
- Europäische Kommission: Neufassung der Energy Performance of Buildings Directive (EU/2024/1275).
Weitere Artikel.
Die Evolution der Immobilienverwaltung: Warum Zukunft mehr als Digitalisierung braucht
Die Zukunft der Immobilienverwaltung entsteht nicht dadurch, dass man das alte Handwerk abschafft. Sie entsteht, indem man seine Stärken bewahrt, seine Schwächen mit belastbaren Prozessen überwindet und digitale Werkzeuge [...]
