Andreas Franken im Interview - Hausverwaltung & WEG-Verwaltung & Makler

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Der Profi: 35 Jahre Immobilienerfahrung, Unternehmergeist und ein bemerkenswert klarer Blick nach vorn.

Andreas Franken spricht über 35 Jahre Immobilienerfahrung, gute Verwaltung, Eigentümerschutz, Digitalisierung, KI und die Zukunft des Ruhrgebiets.

Es gibt Menschen, deren beruflicher Lebenslauf aus Stationen besteht. Und es gibt Menschen, bei denen sich aus den Stationen ein System ergibt. Andreas Franken gehört erkennbar zur zweiten Gruppe. Seit 1991 beschäftigt er sich mit Immobilien, zunächst aus der damals noch ungewöhnlichen Perspektive eines Softwareunternehmers, später als Investor, Bestandshalter, Immobilienentwickler, Unternehmensberater, Verwalter und Makler . Wer diese Laufbahn auf eine Zahl reduzieren möchte, landet im Jahr 2026 bei 35 Jahren Immobilienerfahrung. Wer sie wirklich verstehen will, muss genauer hinsehen: Franken kennt Immobilien nicht nur als Gebäude, sondern als wirtschaftliche Organisation, als Rechtsverhältnis, als technisches System, als Kapitalanlage und als menschliches Konfliktfeld.

Genau diese Mehrdimensionalität prägt Verwaltung.Ruhr. Das Unternehmen verbindet klassische Tugenden der Immobilienverwaltung – Ordnung, Erreichbarkeit, kaufmännische Sorgfalt und technische Aufmerksamkeit – mit strategischer Beratung, datenbasierter Marktkenntnis und modernen Technologien. Für Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften, Bestandshalter und Filialunternehmen ist das mehr als eine hübsche Positionierung. Es ist die Antwort auf eine Branche, in der Komplexität längst zum Normalzustand geworden ist.

Herr Franken, Sie sind seit 1991 im Immobiliengeschäft. Was hat Sie damals an dieser Branche fasziniert?

Andreas Franken: Mich hat von Anfang an fasziniert, dass Immobilien eine seltene Verbindung aus Beständigkeit und Veränderung darstellen. Das Gebäude steht, aber nahezu alles darum herum bewegt sich: Märkte, Finanzierung, Mietrecht, Technik, Nutzeranforderungen, Energiepreise, Demografie und nicht zuletzt die Erwartungen der Eigentümer. Anfang der 1990er-Jahre kam für mich eine weitere Dimension hinzu: die elektronische Datenverarbeitung (EDV). Ich war an einem Unternehmen beteiligt, das zu den frühen Anbietern softwaregestützter Abrechnungs- und Verwaltungslösungen gehörte. Damals wurde unter DOS, später unter Windows und Unix programmiert. Heute sprechen wir über Cloud-Plattformen, automatisierte Dokumentenerkennung und künstliche Intelligenz. Die technische Entwicklung ist enorm. Die Grundfrage ist aber dieselbe geblieben: Wie organisiert man Immobilien so, dass Informationen stimmen, Entscheidungen rechtzeitig fallen und wirtschaftliche Werte geschützt werden?

Sie waren bzw. sind Softwareentwickler, Investor, Bestandshalter, Entwickler, Berater, Verwalter und Makler. Ist diese Vielfalt Vorteil oder Gefahr?

Andreas Franken: Vielfalt ist nur dann ein Vorteil, wenn sie zu einem besseren Urteil führt. Man kann viele Tätigkeiten ausgeübt haben und trotzdem in Silos denken. Entscheidend ist, die Perspektiven miteinander zu verbinden. Ein Makler sieht den Markt und die Vermarktung. Ein Verwalter sieht den Alltag, die Abrechnung und die Konflikte. Ein Investor fragt nach Rendite, Risiko und Exit. Ein Entwickler denkt in Maßnahmen, Kosten und Wertsteigerung. Ein Berater erkennt Strukturen und Prozesse. Wenn man all diese Blickwinkel zusammenführt, wird die Entscheidung meist robuster. Genau das ist mein Anspruch: nicht nur einen Vorgang zu erledigen, sondern seine Folgen für das gesamte Objekt oder Portfolio zu verstehen.

Was bedeutet „gute Immobilienverwaltung“ für Sie?

Andreas Franken: Gute Verwaltung ist zunächst unspektakulär. Sie lebt von Dingen, die im Alltag selbstverständlich wirken, bis sie fehlen: vollständige Unterlagen, richtige Konten, nachvollziehbare Abrechnungen, überwachte Fristen, erreichbare Ansprechpartner, dokumentierte Schäden, kontrollierte Dienstleister und rechtzeitig vorbereitete Entscheidungen. Erst auf dieser Grundlage kann Verwaltung strategisch werden. Dann geht es um Mietentwicklung, Leerstandsvermeidung, Instandhaltungsplanung, Kostensenkung, Werterhalt und gegebenenfalls Verkauf oder Repositionierung. Schlechte Verwaltung produziert Vorgänge. Gute Verwaltung schafft Ordnung. Sehr gute Verwaltung schafft aus Ordnung wirtschaftliche Handlungsfähigkeit.

Viele Eigentümer beklagen, dass Verwaltungen kaum erreichbar seien. Ist Erreichbarkeit tatsächlich ein Qualitätsmerkmal?

Andreas Franken: Ja, aber nicht in dem naiven Sinne, dass jeder Mitarbeiter rund um die Uhr jede beliebige Frage sofort beantworten muss. Professionelle Erreichbarkeit bedeutet, dass Anfragen aufgenommen, priorisiert, zugeordnet und zuverlässig bearbeitet werden. Ein Eigentümer oder Mieter darf nicht das Gefühl haben, seine Nachricht verschwinde in einem schwarzen Loch. Andererseits braucht eine gute Verwaltung klare Prozesse, damit nicht jede Kleinigkeit alle anderen Aufgaben blockiert. Verwaltung.Ruhr kombiniert persönliche Zuständigkeiten mit einem 24/7-Portal, strukturierten Kommunikationswegen und digitalen Hilfsmitteln. Technik ersetzt dabei nicht die Verantwortung. Sie sorgt dafür, dass Verantwortung besser wahrgenommen werden kann.

Das Ruhrgebiet wird häufig als einheitlicher Immobilienmarkt behandelt. Warum ist das falsch?

Andreas Franken: Weil das Ruhrgebiet aus vielen Teilmärkten besteht, die sich teilweise stärker unterscheiden als ganze Regionen. Essen ist nicht Gelsenkirchen, Dortmund nicht Duisburg, Mülheim nicht Herne. Und selbst innerhalb einer Stadt können wenige Kilometer über Kaufpreis, Mietniveau, Vermietungsdauer und Zielgruppe entscheiden. Ein Objekt in Essen-Bredeney folgt anderen Gesetzmäßigkeiten als ein Haus in Altenessen. Kirchhellen ist nicht Bottrop-Boy, Dortmund-Hombruch nicht Dortmund-Nordstadt. Wer nur mit städtischen Durchschnittswerten arbeitet, sieht eine grobe Landkarte, aber noch nicht den Weg. Gute regionale Arbeit beginnt deshalb mit Marktdaten und endet bei der Mikrolage, dem Gebäudezustand, den Mietverträgen und der konkreten Nachfrage.

Was sind aus Ihrer Sicht die größten Fehler privater Immobilieneigentümer?

Andreas Franken: Der erste Fehler ist die Annahme, Eigentum verwalte sich im Wesentlichen selbst. Das funktioniert manchmal erstaunlich lange – und dann sehr plötzlich überhaupt nicht mehr. Unterlagen fehlen, Wartungen wurden verschoben, Mieten nicht überprüft, Schäden nur provisorisch behandelt, Kautionen nicht korrekt geführt oder Betriebskostenabrechnungen nicht sauber vorbereitet. Der zweite Fehler ist, einzelne Kosten isoliert zu betrachten. Ein billiger Dienstleister ist teuer, wenn er schlecht arbeitet. Eine aufgeschobene Reparatur ist teuer, wenn daraus ein Folgeschaden entsteht. Eine zu niedrige Miete ist teuer, wenn sie jahrelang fortgeschrieben wird. Der dritte Fehler ist emotionales Management: Entscheidungen werden aus Ärger, Bequemlichkeit oder Angst getroffen, statt aus Fakten.

Und welche Fehler beobachten Sie bei professionellen Bestandshaltern?

Andreas Franken: Dort liegt das Problem seltener im völligen Fehlen von Daten, sondern häufiger in ihrer mangelnden Vergleichbarkeit. Ein Bestandshalter kann hunderte Kennzahlen besitzen und trotzdem nicht erkennen, welches Objekt tatsächlich Handlungsbedarf hat. Wenn Kostenstellen unterschiedlich definiert sind, Leerstand uneinheitlich erfasst wird oder technische Risiken nur als Freitext in Berichten auftauchen, entsteht Datenfülle ohne Steuerungsqualität. Professionelles Bestandsmanagement benötigt ein klares Reporting: Mieteinnahmen, Forderungen, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Capex, Vertragsfristen, technische Risiken und Vermietungsleistung. Die Kunst liegt nicht darin, alles zu messen, sondern das Entscheidende rechtzeitig sichtbar zu machen.

Verwaltung.Ruhr bietet auch Flächen- und Mietvertragsmanagement für Filialunternehmen an. Wo drückt dort der Schuh?

Andreas Franken: Filialunternehmen leben von ihrem Kerngeschäft: Verkauf, Dienstleistung, Kundenfrequenz, Personal und Standortleistung. Die Immobilienprozesse laufen daneben, binden aber erhebliche Ressourcen. Mietverträge enthalten Indexierungen, Optionen, Kündigungsfristen, Betriebskostenregelungen, Instandhaltungspflichten, Rückbauklauseln und Genehmigungsvorbehalte. Bei zehn Standorten mag man vieles noch mit Tabellen bewältigen. Bei fünfzig oder hundert Standorten wird aus jeder kleinen Unordnung ein systematischer Kostenfaktor. Ein verpasster Optionszeitpunkt, eine ungeprüfte Nebenkostenabrechnung oder eine unklare Rückbaupflicht kann schnell fünf- oder sechsstellige Folgen haben. Professionelles Flächenmanagement schafft Transparenz und entlastet die operativen Teams.

Wie beurteilen Sie die Bedeutung von Rechtssicherheit in der Verwaltung?

Andreas Franken: Rechtssicherheit ist keine Zusatzleistung, sondern Teil des Handwerks. Eine Verwaltung muss nicht jede juristische Spezialfrage selbst entscheiden. Sie muss aber erkennen, wann eine Frage rechtlich relevant wird, welche Unterlagen benötigt werden und wann ein spezialisierter Rechtsanwalt einzubinden ist. Bei Verwaltung.Ruhr arbeiten wir deshalb mit einem auf Immobilienrecht spezialisierten Kooperationspartner zusammen. Wichtig ist die saubere Rollenverteilung: Die Verwaltung organisiert, dokumentiert und setzt um; der Rechtsanwalt berät und vertritt in rechtlichen Fragen. Gefährlich sind Verwaltungen, die juristische Sicherheit vorspiegeln, obwohl sie tatsächlich improvisieren.

Sie sprechen häufig über Digitalisierung und künstliche Intelligenz. Was kann KI in der Immobilienverwaltung wirklich leisten?

Andreas Franken: KI kann große Mengen unstrukturierter Informationen schneller auswerten, Dokumente klassifizieren, wiederkehrende Kommunikation vorbereiten, Fristen erkennen, Anfragen vorsortieren und Wissensbestände zugänglich machen. Das ist erheblich, weil Immobilienverwaltung zu einem großen Teil aus Informationsarbeit besteht. Aber KI löst keine unklaren Zuständigkeiten und keine schlechten Prozesse. Wenn Unterlagen falsch, unvollständig oder ungeordnet sind, produziert auch ein intelligentes System nur schneller Unsicherheit. Deshalb gilt: Erst der Prozess, dann die Automatisierung. Erst die Datenqualität, dann die Analyse. KI ist ein hervorragender Verstärker – sie verstärkt allerdings sowohl Qualität als auch Chaos.

Werden Verwalter durch KI überflüssig?

Andreas Franken: Nein. Überflüssig werden eher Tätigkeiten, die bisher unnötig manuell, langsam oder fehleranfällig ausgeführt wurden. Der Beruf des Verwalters wird anspruchsvoller, nicht bedeutungsloser. Eigentümer benötigen jemanden, der Prioritäten setzt, mit Menschen kommuniziert, Handwerker steuert, Konflikte einordnet, Entscheidungen vorbereitet und Verantwortung übernimmt. Eine Maschine kann ein Protokoll zusammenfassen. Sie kann aber nicht glaubwürdig die Verantwortung für eine schwierige Eigentümerversammlung tragen oder beurteilen, ob ein Handwerker vor Ort tatsächlich sauber gearbeitet hat. Die Zukunft gehört nicht der Verwaltung ohne Menschen, sondern der Verwaltung, in der gute Menschen bessere Werkzeuge nutzen.

Welche Rolle spielt persönliche Erfahrung, wenn Daten und Algorithmen immer leistungsfähiger werden?

Andreas Franken: Erfahrung hilft, die richtigen Fragen zu stellen. Daten zeigen beispielsweise, dass Instandhaltungskosten steigen. Erfahrung fragt: Ist das ein Einmaleffekt, ein schlechtes Dienstleistermanagement oder ein strukturelles Problem des Gebäudes? Daten zeigen sinkende Mieteinnahmen. Erfahrung fragt: Liegt es am Markt, an der Vermietungsleistung, an der Wohnungsqualität oder an falschen Zielgruppen? Ein Algorithmus erkennt Muster. Der erfahrene Praktiker beurteilt, welche Konsequenz daraus folgt und welche Nebenwirkungen eine Maßnahme hat. Erfahrung darf allerdings nicht zur Ausrede werden, keine Daten zu nutzen. Der Satz „Das haben wir immer so gemacht“ ist in einer sich wandelnden Branche selten ein Qualitätsbeweis.

Wie gehen Sie mit Konflikten zwischen Eigentümern und Mietern um?

Andreas Franken: Zunächst durch klare Verträge, saubere Dokumentation und respektvolle Kommunikation. Viele Konflikte eskalieren, weil Erwartungen nicht geklärt, Aussagen nicht festgehalten oder Reaktionszeiten nicht eingehalten wurden. Eigentümer haben legitime Rechte: auf Mietzahlung, Vertragstreue, pfleglichen Umgang und rechtzeitige Information über Schäden. Mieter haben ebenfalls legitime Rechte: auf vertragsgemäßen Gebrauch, Mängelbeseitigung, nachvollziehbare Abrechnungen und Schutz ihrer Privatsphäre. Gute Verwaltung macht daraus keinen Kulturkampf. Sie sorgt dafür, dass beide Seiten wissen, was gilt, und dass Pflichtverletzungen konsequent, aber sachlich behandelt werden.

Was erwarten Sie von einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die professionell verwaltet werden möchte?

Andreas Franken: Bereitschaft zur Entscheidung. Eine Verwaltung kann Unterlagen aufbereiten, Angebote einholen, technische Einschätzungen organisieren und Beschlussvorschläge formulieren. Entscheiden muss am Ende die Gemeinschaft. Problematisch wird es, wenn notwendige Maßnahmen jahrelang vertagt werden und man anschließend der Verwaltung vorwirft, das Gebäude habe sich verschlechtert. Ebenso wichtig ist ein konstruktiver Beirat. Ein guter Beirat kontrolliert, unterstützt und stellt kluge Fragen. Er versucht nicht, eine Schattenverwaltung zu etablieren. Professionelle WEG-Arbeit ist Teamarbeit mit klaren Rollen.

Was unterscheidet Verwaltung.Ruhr aus Ihrer Sicht von vielen Wettbewerbern?

Andreas Franken: Wir verbinden operatives und strategisches Immobilienmanagement. Wir verstehen Abrechnung und Technik, aber ebenso Prozesse, Digitalisierung, Vermarktung und Portfoliosteuerung. Wir nehmen nur Aufträge an, die wir tatsächlich gut bedienen können. Wachstum um jeden Preis interessiert mich nicht. Entscheidend ist, dass ein Mandant spürbar besser dasteht: weniger Unklarheit, weniger unnötige Kosten, besser organisierte Abläufe, höhere Transparenz und eine belastbare Grundlage für Vermietung, Verkauf oder Investition. Verwaltung ist dann gut, wenn der Eigentümer nicht ständig über sie nachdenken muss – und dennoch jederzeit weiß, was geschieht.

Sie wirken in Ihren Veröffentlichungen optimistisch, aber nicht euphorisch. Wie sehen Sie die Zukunft des Ruhrgebiets?

Andreas Franken: Das Ruhrgebiet ist weder Problemzone noch Selbstläufer. Es ist eine große, polyzentrische Metropolregion mit sehr unterschiedlichen Wohn- und Gewerbemärkten. Die im Bundesvergleich vielfach noch moderaten Kaufpreise eröffnen Chancen für Eigennutzer und Anleger. Gleichzeitig gibt es erheblichen Modernisierungsbedarf, demografische Unterschiede und Quartiere mit schwieriger Entwicklung. Wer pauschal auf „das Ruhrgebiet“ setzt, handelt fahrlässig. Wer gute Teilmärkte, solide Gebäude und realistische Bewirtschaftung zusammenbringt, kann sehr erfolgreich sein. Die Region belohnt genaue Arbeit. Das gefällt mir.

Welche Herausforderungen werden Eigentümer in den kommenden Jahren besonders beschäftigen?

Andreas Franken: Erstens die Finanzierung: Zinsen um vier Prozent verändern Kalkulationen, Anschlussfinanzierungen und Kaufentscheidungen. Zweitens der technische Bestand: Viele Gebäude benötigen planvolle Investitionen, während Handwerkerkosten und regulatorische Anforderungen steigen. Drittens die Professionalisierung der Verwaltung: Eigentümer werden sich immer weniger mit verspäteten Abrechnungen, mangelnder Erreichbarkeit oder fehlendem Reporting abfinden. Viertens die Datenfrage: Wer seine Verträge, Kosten, Verbräuche und technischen Risiken nicht kennt, kann nicht sinnvoll steuern. Und fünftens die Balance zwischen Mieterinteressen und Eigentümerrechten. Diese Themen sind lösbar – aber nicht durch Wegsehen.

Was raten Sie einem Eigentümer, der über einen Verwalterwechsel nachdenkt?

Andreas Franken: Nicht nur nach dem Preis fragen. Prüfen Sie, welche Leistungen tatsächlich enthalten sind, wie die Kommunikation organisiert ist, wie Unterlagen übernommen werden, welche Systeme eingesetzt werden, wer zuständig ist und wie technische Vorgänge dokumentiert werden. Fragen Sie nach dem Umgang mit Rückständen, Versicherungsfällen, Dienstleistern und Eigentümerversammlungen. Ein günstiger Verwalter kann hervorragend sein. Ein teurer Verwalter kann schwach sein. Der Preis allein sagt wenig. Entscheidend ist das Verhältnis von Honorar, Leistung, Risikoentlastung und wirtschaftlichem Nutzen.

Und was raten Sie jungen Menschen, die in die Immobilienbranche einsteigen wollen?

Andreas Franken: Lernen Sie zuerst das Handwerk. Verstehen Sie Verträge, Abrechnung, Technik, Finanzierung und Kommunikation. Nutzen Sie digitale Werkzeuge, aber verstecken Sie sich nicht hinter ihnen. Gehen Sie in Gebäude, sprechen Sie mit Handwerkern, lesen Sie Protokolle, prüfen Sie Zahlen und übernehmen Sie Verantwortung. Die Branche braucht keine weiteren Menschen, die nur Immobilienbegriffe beherrschen. Sie braucht Menschen, die Probleme lösen.

Ein Geschäftsmann alten Schlages – mit Werkzeugen der Zukunft

Andreas Franken verkörpert eine Kombination, die in der Immobilienwirtschaft selten geworden ist: Er vertraut auf klassische kaufmännische Prinzipien, ohne die Vergangenheit zu verklären. Ordnung, Verbindlichkeit, Vertragstreue und persönliche Verantwortung sind für ihn keine nostalgischen Tugenden, sondern die Voraussetzung dafür, moderne Technologien sinnvoll einzusetzen. Digitalisierung beginnt bei ihm nicht mit einem neuen Dashboard, sondern mit einem klaren Prozess. Künstliche Intelligenz ist kein Bühnennebel, sondern ein Werkzeug. Marktdaten sind keine Dekoration, sondern Ausgangspunkt für Entscheidungen.

Für Kunden entsteht daraus ein angenehmer Eindruck: Hier verspricht niemand, Immobilienprobleme mit Zauberei zu beseitigen. Hier wird gearbeitet, strukturiert, analysiert und umgesetzt. Gerade deshalb wirkt die Vision glaubwürdig. Verwaltung.Ruhr will nicht die lauteste Immobiliengesellschaft des Ruhrgebiets sein, sondern jene, an der Eigentümer, Beiräte, Bestandshalter und Filialunternehmen ihre Erwartungen neu ausrichten.

Das ist ein hoher Anspruch. Nach 35 Jahren in der Branche darf man Andreas Franken allerdings zutrauen, dass er weiß, wie viel Arbeit darin steckt.

Häufige Fragen zu Andreas Franken und Verwaltung.Ruhr

Seit wann ist Andreas Franken in der Immobilienwirtschaft tätig?

Seine veröffentlichte berufliche Immobilienvita beginnt 1991 mit der Entwicklung und Vermarktung von Verwaltungs- und Abrechnungssoftware. Im Jahr 2026 entspricht dies 35 Jahren Branchenerfahrung.

Welche fachlichen Perspektiven bringt er mit?

Er war beziehungsweise ist Softwareunternehmer, Investor, Bestandshalter, Immobilienentwickler, Verwalter, Makler, Strategie- und Organisationsberater. Diese Kombination prägt den integrierten Ansatz von Verwaltung.Ruhr.

Für welche Zielgruppen arbeitet Verwaltung.Ruhr?

Das Angebot richtet sich insbesondere an große Bestandshalter, Filialunternehmen, private Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften, Sondereigentümer sowie Verkäufer und Vermieter von Immobilien im Ruhrgebiet.

Welche Rolle spielen Digitalisierung und KI?

Digitale Systeme, Portale und KI sollen Kommunikation, Dokumentenarbeit, Fristenkontrolle und Datenanalyse verbessern. Sie ersetzen weder rechtliche Prüfung noch technische Objektkenntnis oder persönliche Verantwortung.

In welchen Regionen ist Verwaltung.Ruhr tätig?

Der Schwerpunkt liegt im Ruhrgebiet, darunter Gelsenkirchen, Essen, Bochum, Dortmund, Duisburg, Oberhausen, Bottrop, Mülheim an der Ruhr, Herne und Recklinghausen sowie angrenzende Kreise.