Der Kaufpreis ist nur die Eintrittskarte

Viele Ankaufsentscheidungen beginnen mit dem Faktor auf die Jahresmiete. Diese Kennzahl ist schnell berechnet, blendet aber Mietausfall, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Capex und Vertragsrisiken aus. Ein niedriger Faktor kann ein Risikopreis sein.

Die Prüfung sollte daher vom nachhaltigen Cashflow ausgehen. Welche Mieten sind tatsächlich bezahlt, welche sind rückständig, welche Anpassungen sind rechtlich möglich und welche Kosten bleiben beim Eigentümer? Erst danach wird der Kaufpreis sinnvoll eingeordnet.

Amtliche Marktinformationen richtig nutzen

BORIS-NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Es bündelt Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und weitere amtliche Informationen. Diese Quellen sind für die Markt- und Bewertungsorientierung besonders wichtig, weil sie auf Kaufpreissammlungen und definierten Auswertungen beruhen.

Auch amtliche Daten ersetzen keine Objektprüfung. Teilmarkt, Baujahr, Zustand, Nutzung und Transaktionszeitpunkt müssen zum Kaufobjekt passen. Ein Durchschnittspreis ist kein Gutachten.

Mieterliste gegen Realität prüfen

Die übergebene Mieterliste muss mit Verträgen, Nachträgen, Kontobewegungen, Kautionen und Flächen abgeglichen werden. Differenzen bei Flächen oder Mietbestandteilen wirken unmittelbar auf Rendite und Abrechnung.

Besonderes Augenmerk verdienen Mietrückstände, Streitigkeiten, informelle Nutzungen, fehlende Kautionen und ungewöhnliche Nebenkostenvereinbarungen. Ein sauberer Datenraum reduziert nicht nur Risiko, sondern beschleunigt Finanzierung und Übergang.

Technik in Geld übersetzen

Eine technische Due Diligence ist nur dann entscheidungsrelevant, wenn Mängel in Budgets, Zeitpunkte und Folgerisiken übersetzt werden. Aussagen wie „Dach mittelfristig erneuern“ reichen nicht. Es braucht Kostenband, Dringlichkeit, Abhängigkeiten und Nutzungsbeeinträchtigung.

Der Capex-Plan sollte mindestens zehn Jahre betrachten und zwischen Pflicht, Substanzerhalt und Verbesserung trennen. Finanzierung und Liquiditätsplanung müssen zu diesem Verlauf passen.

Mikrolage und Vermietbarkeit

Im Ruhrgebiet können wenige Straßen einen erheblichen Unterschied machen. Erreichbarkeit, Lärm, Einzelhandel, Schulen, Grün, Nachbarbebauung und Sicherheitswahrnehmung beeinflussen Nachfrage und Fluktuation. Eine Desktopanalyse ist daher unzureichend.

Die Mikrolage sollte zu verschiedenen Tageszeiten besichtigt und mit der eigenen Vermietungserfahrung abgeglichen werden. Auch geplante Infrastruktur- oder Bauprojekte gehören in die Prüfung.

Stressszenario statt Wunschrechnung

Ein Ankauf sollte auch dann tragfähig sein, wenn Zinsen, Leerstand, Instandhaltung oder Vermietungsdauer ungünstiger ausfallen. Ein Stressszenario macht sichtbar, welche Annahme den Business Case kippt.

Entscheidend ist nicht, jede Unsicherheit zu beseitigen. Entscheidend ist, sie zu benennen, zu bepreisen und mit einer Handlungsoption zu versehen.

Fazit

Ein guter Ankauf ist kein schneller Kaufpreisvergleich, sondern ein kontrollierter Übergang von Markt-, Objekt-, Vertrags- und Technikdaten in eine Entscheidung. Genau diese Disziplin schützt vor teuren Überraschungen.